Modernisierungskredit: Renovieren und Sanieren finanzieren

Was ist ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit, auch Renovierungskredit genannt, finanziert Arbeiten am Gebäude oder an der Wohnung, etwa eine neue Heizung, eine Dämmung, neue Fenster oder ein barrierefreies Bad. Der Begriff ist kein eigener Vertragstyp. Je nach Sicherheit kann es sich um zwei verschiedene Verträge handeln.

Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist ein entgeltlicher Darlehensvertrag, der durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken und Gebäuden bestimmt ist (§ 491 Abs. 3 BGB). Eine Grundschuld im Grundbuch ist ein Beispiel für eine solche Besicherung.

Ein Ratenkredit ohne Grundbucheintrag ist dagegen ein Darlehen ohne dingliche Sicherheit am Haus. Du erhältst den Betrag, zahlst feste Raten und setzt kein Grundstück als Sicherheit ein. Frag die Bank, bevor du dich festlegst, ob eine Grundschuld vorgesehen ist, denn davon hängt der Vertragstyp ab.

Wie ein Ratenkredit aufgebaut ist, erklärt die Seite Ratenkredit. Welche Kredite zu welchem Zweck passen, zeigt Kredit nach Verwendungszweck.

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€

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Laufzeit 12 Monate 24 Monate 36 Monate 48 Monate 60 Monate 72 Monate 84 Monate 96 Monate 108 Monate 120 Monate

Verwendungszweck Freie Verwendung Gebrauchtfahrzeug Neufahrzeug Motorrad Umschuldung Dispo ausgleichen Möbel Modernisierung PC/Audio/Video Reise

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Welche Förderung solltest du zuerst prüfen?

Wenn du eine Sanierung finanzieren willst, prüfst du vor dem Kredit, ob ein Förderprogramm zu deiner Maßnahme passt. Für Privateigentümer laufen die Programme des Bundes über die KfW und das BAFA. Die Förderbedingungen gelten laut Bundesregierung für Anträge ab dem 21. Juli 2026. Laut Bundesregierung senken Heizungstausch und Gebäudesanierungen den Energieverbrauch.

Heizung: KfW-Programm 458

Den Heizungstausch in Wohngebäuden fördert die KfW über das Programm 458. Die Förderung ist ein Zuschuss, den du nicht zurückzahlen musst.

Privatpersonen, die nicht Eigentümer einer Immobilie sind, sind laut KfW nicht antragsberechtigt. Das betrifft auch Mieter.

Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten vor Ort gestellt werden. Ein Vertrag mit der Heizungsfirma, der ohne Bedingung abgeschlossen wurde, gilt als Vorhabensbeginn und schließt die Förderung aus.

Dafür braucht es einen Liefer- oder Leistungsvertrag mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung. Er wird laut KfW erst wirksam, wenn du die Förderzusage erhältst. Eine Bedingung lässt sich nachträglich nicht mehr aufnehmen. Die KfW stellt dafür unverbindliche Musterformulierungen bereit.

Vor dem Antrag stellt außerdem eine Expertin oder ein Experte für Energieeffizienz oder ein Fachunternehmen eine Bestätigung zum Antrag aus. Der Antrag läuft über das Kundenportal Meine KfW. Das Vorhaben muss innerhalb von 36 Monaten nach der Zusage abgeschlossen sein.

Wenn du den Betrag bis zur Auszahlung des Zuschusses überbrücken musst, nennt die KfW den Ergänzungskredit 358/359 zur Zwischenfinanzierung als Möglichkeit, die sich mit der Heizungsförderung kombinieren lässt.

Sanierung zum Effizienzhaus: KfW-Kredit 261

Für die energetische Sanierung eines Wohngebäudes zu einem Effizienzhaus-Standard gibt es den KfW-Kredit 261. Er richtet sich unter anderem an Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner, etwa eine Bank, Sparkasse oder einen Finanzvermittler. Eine Bestätigung zum Antrag von einer Expertin oder einem Experten für Energieeffizienz ist Voraussetzung. Der Antrag muss vor Beginn der Bauarbeiten gestellt werden.

Ein Tilgungszuschuss richtet sich nach der erreichten Effizienzhaus-Stufe. Er wird nach Abschluss des Vorhabens gutgeschrieben und nicht ausgezahlt. Umschuldungen und Nachfinanzierungen bereits begonnener Vorhaben sind ausgeschlossen.

Wie steht es um den Zuschuss für barrierefreie Umbauten?

Für barrierereduzierende Umbauten gab es den KfW-Zuschuss Altersgerecht Umbauen: Barrierereduzierung (455-B). Die KfW meldete am 31. Juli 2026, dass die für 2026 bereitgestellten Bundesmittel vollständig mit Anträgen belegt sind. Seitdem können in diesem Programm keine Anträge mehr gestellt werden. Bereits erteilte Zusagen bleiben gültig.

Ob und wann wieder Anträge möglich sind, nennt die KfW nicht. Sie will eine Wiedereröffnung auf der Meldungsseite und auf der Produktseite bekanntgeben. Der zinsverbilligte Förderkredit für Barrierereduzierung in Wohngebäuden (Programm 159) bleibt laut derselben Meldung bestehen. Ein Förderkredit ist ein Darlehen, das du zurückzahlst, und kein Zuschuss.

Einzelmaßnahmen über das BAFA

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle, etwa Dämmung oder Fenster, und an der Anlagentechnik außerhalb der Heizung ist das BAFA zuständig. Antragsberechtigt sind laut BAFA alle Investoren, zum Beispiel private Hauseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Contractoren, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen und Kommunen. Mieter nennt die Seite nicht ausdrücklich. Heizungsmaßnahmen laufen dagegen über die KfW.

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle und an der Technik außerhalb der Heizung braucht es einen Energieeffizienz-Experten. Das gilt auch für Anträge mit einem Bonus für den individuellen Sanierungsfahrplan und für Fachplanung.

Bei den übrigen förderfähigen Maßnahmen ist die Einbindung eines Experten laut BAFA-Überblick optional.

Der Experte erstellt vor dem Antrag die technische Projektbeschreibung und gibt dir eine TPB-ID, die du im Antragsformular angibst. Die BAFA-Seite weist außerdem darauf hin, dass für Anträge ab dem 21. Juli 2026 neue TPB-IDs erzeugt werden müssen.

Programme der Länder und Kommunen

Daneben gibt es Programme der Bundesländer und Gemeinden. Sie hängen vom Wohnort ab, deshalb prüfst du sie gesondert, etwa bei der Förderbank deines Landes oder bei deiner Gemeinde.

Welches Programm passt zu welchem Vorhaben?

Die Übersicht zeigt, welche Stelle für welche Maßnahme zuständig ist und was du vorher klären musst. Lies die Bedingungen deshalb immer auf der Programmseite nach. Viele Vorhaben kombinieren mehrere Maßnahmen. Dann lohnt es sich, jede Maßnahme einzeln zu prüfen, denn die Regeln unterscheiden sich.

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Förderung oder Ratenkredit: wie passen beide zusammen?

Ein Zuschuss und ein Ratenkredit schließen sich nicht aus. Wird ein Zuschuss bewilligt, sinkt der Betrag, den du finanzieren musst. Die Förderung ist aber an Bedingungen und Fristen gebunden, während ein Ratenkredit frei verwendbar ist und mit festen Raten getilgt wird.

In welcher Reihenfolge gehst du vor?

Der Förderantrag kommt vor jeder unbedingten Beauftragung. Danach planst du die Finanzierung und holst Kreditangebote ein.

Wie vergleichst du Angebote und planst die Kosten?

Ein Kostenvoranschlag ist eine Schätzung, die sich ändern kann, wenn der Umfang wächst. Lass dir Angebote deshalb schriftlich geben, mit einer genauen Beschreibung der Leistungen und Materialien. Ein günstigeres Angebot, das weniger enthält, lässt sich damit nicht direkt vergleichen.

Plane mögliche Zusatzarbeiten schon in der Kostenschätzung ein. Wenn nach dem Öffnen einer Wand zusätzliche Arbeiten nötig werden, fehlt sonst das Geld.

Den Betrag prüfst du mit dem Budget-Check, der zeigt, welche Rate in deinem Monat tragbar ist. Im Kreditrechner siehst du, wie sich eine andere Laufzeit auswirkt.

Beratung vor dem Angebot

Die Verbraucherzentrale Energieberatung bietet Beratung in mehreren Formaten an, von der Telefonberatung bis zum Termin zu Hause. Frag vor dem Termin nach den Kosten. Für Wärmepumpen gibt es laut Seite einen kostenlosen Angebotsvergleich.

Marco besitzt ein Reihenhaus und will die alte Heizung ersetzen. Vor dem Antrag lässt er sich von einem Fachunternehmen die Bestätigung zum Antrag ausstellen und unterschreibt den Vertrag nur unter aufschiebender oder auflösender Bedingung. Den Kreditbetrag rechnet er mit und ohne Zuschuss durch. Der Fall ist erfunden und dient nur der Veranschaulichung.

Was gilt, wenn du zur Miete wohnst?

Als Mieter brauchst du für bauliche Veränderungen die Erlaubnis des Vermieters. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nur für bestimmte Zwecke: den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, den Einbruchschutz und die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (§ 554 Abs. 1 BGB).

Der Anspruch besteht nicht, wenn dem Vermieter die Veränderung auch unter Berücksichtigung deiner Interessen nicht zuzumuten ist. Du kannst dich außerdem verpflichten, eine besondere Sicherheit zu leisten. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters davon abweichen, sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB).

Für andere Umbauten, etwa eine neue Küche oder neue Böden, hast du nach diesem Paragrafen keinen Anspruch auf Erlaubnis. Dann hängt es an der Zustimmung deines Vermieters. Kläre deshalb vor den Angeboten, was er erlaubt, und lass dir die Erlaubnis schriftlich geben.

Was bringt die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen?

Nach § 35a Abs. 3 Satz 1 EStG ermäßigt sich auf Antrag die Einkommensteuer für Handwerkerleistungen bei Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Ermäßigung gilt nur für Arbeitskosten (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG). Materialkosten fallen nicht darunter, deshalb weist die Rechnung Arbeits- und Materialkosten am besten getrennt aus.

Voraussetzung ist eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG). Barzahlung sieht der Gesetzestext nicht vor. Die Leistung muss in einem Haushalt des Steuerpflichtigen in der EU oder im EWR erbracht werden (§ 35a Abs. 4 Satz 1 EStG).

Nicht begünstigt sind öffentlich geförderte Maßnahmen, für die ein zinsverbilligtes Darlehen oder ein steuerfreier Zuschuss in Anspruch genommen wird (§ 35a Abs. 3 Satz 2 EStG). Ein normaler Ratenkredit ist kein zinsverbilligtes Darlehen. Wer Förderung und Steuerermäßigung kombiniert, sollte das vor der Beauftragung mit einer Steuerberatung klären.

Welche Wege gibt es ohne Kredit?

Du kannst einen Teil der Kosten aus Rücklagen zahlen. Außerdem lassen sich Maßnahmen staffeln, sodass du mit der dringendsten beginnst.

Ein Zuschuss wie bei KfW 458 senkt den Betrag, den du überhaupt finanzieren musst. Prüf deshalb zuerst die Förderung.

Wann passt ein Modernisierungskredit, wann nicht?

Ein Modernisierungskredit passt, wenn der Betrag feststeht, die Rate über die gesamte Laufzeit tragbar ist und Förderung plus eigenes Geld den Rest nicht decken. Er passt nicht, wenn du die Rate nur mit einem zweiten Kredit oder über den Dispo bezahlen könntest.

Ein Kredit passt eher, wenn die Kosten planbar sind, das Geld zum Zeitpunkt der Rechnung fehlt und kein Programm zu deinem Vorhaben passt. Existiert ein Programm für genau deine Maßnahme, prüfst du es vor jeder Kreditentscheidung. Beides lässt sich kombinieren, sofern die Bedingungen der Förderung und der Bank zusammenpassen.

Ein Kredit verteilt die Kosten der Sanierung auf die Laufzeit. Für diesen Aufschub zahlst du Zinsen und Kosten.

Für größere Summen zeigt die Seite 20000 Euro Kredit, welche Fragen zur Laufzeit wichtig sind.

Bietet dir die Bank zusätzlich eine Restschuldversicherung an, gilt: Seit Anfang 2025 darf eine Restschuldversicherung zu einem Verbraucherkredit erst eine Woche nach Abschluss des Kreditvertrags abgeschlossen werden (§ 7a Abs. 5 VVG).